25 maja 2022
grunty do odrolnienia

Odrolnienie gruntów miejskich

Bardzo duża część terenów położonych w granicach administracyjnych polskich miast to grunty rolne.  Mimo, że większość z nich od lat leży odłogiem, nie jest łatwo na nich inwestować. Sytuację może poprawić jedynie szybkie uchwalenie planów miejscowych.

Odrolnienie gruntów miejskich jest procesem, którego celowość jest bezdyskusyjna. Miasta muszą się rozwijać, rozbudowywać infrastrukturę, wzrost ludności generuje większe zapotrzebowanie na tereny pod inwestycje. Powiększające się aglomeracje będą czasami „połykać” tereny o wartościowych glebach, do tej pory objęte szczególną ochroną. Jako przykład może posłużyć spór jaki toczy miasto Ostroróg z ministrem rolnictwa. Minister nie zgodził się na zmianę w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze. Ostroróg odwołał się do sądu i sprawę wygrał. W uzasadnieniu sąd stwierdził, że przeznaczenie tego terenu pod zabudowę jest racjonalne, gdyż jest to jedyny kierunek, w którym miasto może się rozwijać.

Grunty rolne – kąsek dla dewelopera

Grunty rolne w miastach to nie tylko pola i łąki rozciągające się gdzieś na obrzeżach aglomeracji. Często są to tereny o bardzo atrakcyjnej lokalizacji, położone w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych. W Warszawie rozległe obszary gruntów rolnych rozciągają się na przykład w północnej części dzielnicy Wilanów oraz w Wawrze na południe od Trasy Siekierkowskiej. Na odrolnieniu takiej ziemi zależy właścicielom (czasami są to miejskie spółki), ponieważ wtedy jej wartość rośnie. To również bardzo atrakcyjne kąski dla deweloperów, którzy osiedla wybudowane w takich miejscach mogą od razu „przyłączyć” do zwartej miejskiej zabudowy. Istnieje tu jednak pewna sprzeczność interesów, deweloper będzie bowiem dążył do odrolnienia gruntów, które go interesują, ale dopiero po ich zakupie. Zakwalifikowane jako ziemia rolna będą tańsze.

Odrolnić grunt, szczególnie w mieście, jest coraz łatwiej. Wprowadzone w ciągu kilku ostatnich lat zmiany w polskim prawie, zniosły kolejne bariery i utrudnienia. Problem pozostaje jednak nierozwiązany i wywołuje kontrowersje. Spore zamieszanie wywołała nowelizacja, która w mniemaniu wielu osób oznaczała automatyczne odrolnienie gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Niestety nie jest to prawdą. Grunty te zostały jedynie wyłączone spod działania ustawy „o ochronie gruntów rolnych i leśnych”. Znaczy to, że inwestor podczas zagospodarowywania takiego terenu nie musi się starać o zgodę na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej. Przeznaczenie tego gruntu na cele budowlane możliwe jest w przypadku, gdy zezwala na to istniejący plan zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku planu, pozytywna decyzja o warunkach zabudowy.

Problem z brakiem planów miejscowych

I na tym etapie problem odrolnienia łączy się z problemem braku planów miejscowych i wynikającym z tego chaosem planistycznym. Uchwalonych i dopracowanych planów miejscowych jest wciąż dramatycznie mało. Tymczasem tylko one dają nam pewność, że na rozległych polach i łąkach położonych w granicach miast, powstanie w przyszłości coś wartościowego i zgodnego z wytycznymi studium zagospodarowania przestrzennego.

„Wuzetki” są jedynie rozwiązaniem doraźnym, korupcjogennym i dają alibi urzędnikom, którzy nie przykładają się do przygotowywania planów miejscowych. Kiedyś inwestor, który chciał budować na gruntach rolnych o wysokiej klasie ziemi uprawnej, musiał zdobyć zgodę rolną nierozerwalnie związaną z planem miejscowym. Warunki zabudowy w takiej sytuacji nie mogły być wydawane. Naciskał więc na urzędników, aby uchwalili plan. Dziś zarówno inwestor jaki i urzędnik może pójść na łatwiznę i ograniczyć się do wydania „wuzetki”.

Mamy więc sytuację nieco dwuznaczną. Z jednej strony dobrze, że zniknęły biurokratyczne ograniczenia w postaci zgód rolnych. Z drugiej może to spowodować, że tereny rolne w miastach będą zagospodarowywane chaotycznie za pomocą warunków zabudowy. Łatwo sobie przecież wyobrazić, że kiedy jeden inwestor odrolni grunt pod nowe osiedle, drugi uzyska warunki zabudowy dla sąsiedniej działki na fabrykę. Czasami lepiej nie spieszyć się ze zmianą statusu ziemi. Lepiej cierpliwie poczekać na uchwalenie planu miejscowego, który załatwi sprawę z automatu.  

Oceń ten artykuł!