by Rękojmia za wady to instrument prawny, którego dokładna znajomość jest jednym podstawowych warunków zabezpieczenia nabywcy mieszkania deweloperskiego przed kosztownymi kłopotami w przewidywalnej przyszłości. Dodajmy, że kłopotami, których prawdopodobieństwo wystąpienia jest wciąż stosunkowo wysokie.
Czym jest rękojmia?
Dzięki coraz lepszej jakości budowanych przez deweloperów osiedli mieszkaniowych, coraz nowocześniejszych technologii i jakości stosowanych materiałów budowlanych, wreszcie za sprawą postępującej fachowości firm wykonawczych, ryzyko występowania usterek technicznych czy wręcz wad fizycznych budynków mieszkalnych powinno systematycznie spadać. Jednak coraz bardziej skomplikowany technologicznie proces budowlany, a także wyposażanie budynków mieszkalnych w coraz bardziej zaawansowane technicznie urządzenia, wciąż sprzyja prawdopodobieństwu usterek w ciągu pierwszych kilku lat użytkowania nieruchomości mieszkaniowych. Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, tym samym ryzyko niedoróbek w przypadku nowych mieszkań nigdy nie zostanie wyeliminowane całkowicie, co oznacza, że instytucja rękojmi na zawsze pozostanie istotnym instrumentem zabezpieczenia interesów, a co za tym idzie także portfeli klientów deweloperskich biur sprzedaży. Dlatego też dokładna znajomość tematu rękojmi leży w jak najlepszym interesie planujących zakup nowego lokum.
Rękojmię za wady nabywanych od deweloperów mieszkań regulują przepisy aż trzech aktów prawnych, co także może świadczyć o wadze problemu. Przede wszystkim jest to kodeks cywilny (art. 556 – 576), następnie ustawa deweloperska (par.27), wreszcie ustawa o prawach konsumenta. Co bardzo ważne, ta ostatnia pod koniec 2014 roku przedłużyła zapisany w KC okres obowiązywania rękojmi za wady fizyczne i prawne lokali i gruntów z trzech do pięciu lat od chwili wydania nieruchomości kupującemu (art. 568.§ 1.).
Co więcej, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa. Oznacza to, że zupełnie zbędne jest dodawanie w umowie deweloperskiej jakichkolwiek zapisów warunkujących możliwość skorzystania z dobrodziejstw rękojmi. W przypadkach umów zawieranych z konsumentami rękojmi nie można też ani ograniczać, ani wyłączać. W ten sposób wszelkie zapisy umowy deweloperskiej ograniczające, skracające okres, czy wręcz eliminujące rękojmię za wady, są niezgodne z obowiązującym prawem, a więc z gruntu nieskuteczne.
Jakich wad dotyczy rękojmia?
Sposób egzekwowania od dewelopera likwidacji wad lokalu opisuje paragraf 27. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawodawca umieścił tu zapis o odbiorze mieszkania podczas którego sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper w ciągu 14 dni zobowiązany jest do uznania bądź do odmowy uznania zgłoszonych usterek z podaniem uzasadnienia. Na usuniecie zaakceptowanych wad wyznaczono 30-dniowy termin od dnia podpisania protokołu.
Z kolei rękojmia dotyczy wad, których ujawnienie nastąpiło w okresie późniejszym, a więc nie udało ich się stwierdzić w trakcie odbioru. W takim przypadku nabywcę mieszkania chronią przepisy Kodeksu cywilnego w dziale II tytułu sprzedaży. Ochrona kupującego dotyczy nie tylko wad fizycznych, ale także prawnych, a więc np. sytuacji, gdy po czasie okaże się, że nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich.
Jednak w praktyce rękojmia w nieruchomościach dotyczy prawie zawsze wad fizycznych. Jakie wady mogą ujawnić się po dłuższym czasie, a pozostały praktycznie niewykrywalne w momencie odbioru mieszkania czy domu? Jak mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl katalog takich przypadków jest bardzo długi i dotyczy wad zarówno konstrukcyjnych jaki wykonawczych, często z użyciem niewłaściwych materiałów.
Do historii krajowej deweloperki przeszło już wiele głośnych historii osiedli z balkonami grożącymi zawaleniem, z pęknięciami ścian na wylot do sąsiada, czy choćby z zalewanymi po kolana wodą garażami po każdych nieco większych opadach deszczu. Na szczęście tego typu skrajne sytuacje w dzisiejszych czasach są już zdecydowanie mniej prawdopodobne. Jednak wszelkiego rodzaju wady w budownictwie mieszkaniowym występować będą zawsze, niezależnie nawet od jak najlepszych chęci i najwyższej renomy dewelopera. Dlatego instytucja rękojmi w mieszkaniówce nigdy nie straci na znaczeniu.
Wady fizyczne lokalu mieszkalnego, których rękojmia dotyczy, definiuje się jako zmniejszające jego wartość i użyteczność, dotyczące wybrakowania z określonych w umowie właściwości, czy też wprost polegające na niekompletności wydanej rzeczy. Mamy tu więc do czynienia z całym katalogiem niesprawnych czy wybrakowanych instalacji, nieszczelnościami, nierównością np. podłóg, niezgodnym z umową rozkładem czy powierzchnią pomieszczeń, mniejszą powierzchnią działki itp.
Żądania z tytułu rękojmi
Jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego dopatrzy się w okresie 5-letnim od daty jego zakupu wad fizycznych, może w ramach rękojmi żądać od dewelopera przede wszystkim ich usunięcia poprzez naprawę ujawnionych usterek.
Poza tym prawo dopuszcza żądanie obniżenia ceny, jeśli nabywca uzna, że ta zapłacona z uwagi na ujawnione wady jest zawyżona. Kodeks cywilny dopuszcza też opcję wymiany lokalu na wolny od wad, jednak tego typu sytuacje istnieją raczej tylko w teorii. W końcu nabywca może też liczyć na odstąpienie od umowy, ale tylko w przypadku, gdy wada ma poważny charakter, a podjęta przez sprzedającego próba jej usunięcia nie dała spodziewanego rezultatu.
Jeżeli usterki dotyczą części wspólnych nieruchomości, wówczas stroną reprezentującą właścicieli lokali jest wspólnota mieszkaniowa wyposażona przez nich w odpowiednie uprawnienia.
