by Wraz z nabyciem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, kupujący staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, której definicja znajduje się w ustawie o własności lokali. Znajomość kompetencji wspólnoty mieszkaniowej może okazać się przydatna, ponieważ jej uchwały regulują wiele istotnych dla nieruchomości kwestii.
Zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego. Wraz z momentem wyodrębnienia, lokal mieszkalny staje się odrębnym przedmiotem własności, niezależnym od od nieruchomości gruntowej (lub budynkowej). Wtedy też dla nowego lokalu mieszkalnego zakłada się niezależną księgę wieczystą.
Szukasz nowego mieszkania w Katowicach – najwięcej ofert znajdziesz na portalu Rynek Pierwotny.
Zarząd reprezentantem wspólnoty
Podstawowym organem wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd. W przypadku wspólnot mieszkaniowych o liczbie lokali mniejszej niż osiem, nie istnieje konieczność powoływania zarządu. W takiej sytuacji, decyzje podejmują wszyscy właściciele lokali. Do czynności zwykłego zarządzania częścią wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli danej nieruchomości. W przypadku wspólnot charakteryzujących się większą liczbą lokali mieszkalnych, właściciele lokali zobowiązani są do podjęcia uchwały o powołaniu zarządu.
Najczęściej zarząd wyłania się bezpośrednio spośród członków wspólnoty mieszkaniowej. Istnieją jednak również wspólnoty mieszkaniowe, w których zarząd powierza się spółce prawa handlowego. Tego typu sytuacja ma najczęściej miejsce, gdy obowiązki zarządu wspólnoty zostają scedowane bezpośrednio na firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami. Wspólnotę reprezentuje na zewnątrz zarząd lub zarządca nieruchomości. Zarząd wspólnoty może być jednoosobowy lub kilkuosobowy. Jego zadaniem jest podejmowanie czynności w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Co istotne, w przypadku wieloosobowego zarządu, wszelkie decyzje w imieniu wspólnoty mogą być podejmowane przez minimum dwóch jego członków.
Zastanawiasz się jakie obowiązki ciążą na wspólnocie mieszkaniowej w związku z RODO? Przeczytaj!
Zakres działań zarządu
Działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej dzielą się na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zarząd zwykły. Kwalifikacja danej czynności bywa utrudniona, ponieważ zakres danych czynności nie jest unormowany przez zapisy prawa. Zwyczajowo do czynności zwykłego zarządu kwalifikują się obowiązki związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości. Zdecydowanie łatwiej zdefiniować czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. W ustawie o własności lokali wyróżniono wśród nich:
- określenie wynagrodzenia dla zarządu oraz zarządcy nieruchomości wspólnej,
- przyjęcie planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
- nabycie nieruchomości etc.
We wspólnocie mieszkaniowej przekraczającej siedem lokali mieszkalnych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmują właściciele w formie uchwały. Zgodnie z ustawą o własności lokali, aby uchwała nabyła moc prawną, musi być przegłosowana przez większość właścicieli. Co istotne, głosy oblicza się na podstawie wielkości udziałów jakimi dysponują poszczególni właściciele. Tym samym osoby, posiadające lokale mieszkalne o większych powierzchniach mają możliwość wywierania bardziej skutecznego wpływu na losy głosowania. Istnieje również możliwość sporządzenia umowy według której, na dany lokal mieszkalny przypada tylko jeden głos.
Odwrócona hipoteka – dowiedz się więcej
Większy udział właścicieli dużych mieszkań można uzasadnić tym, że proporcjonalnie do własnych udziałów ponoszą oni większe koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. W przypadku mniejszych wspólnot mieszkaniowych, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powinny być uchwalane jednomyślnie przez wszystkich członków wspólnoty.
Podsumowując, wspólnota mieszkaniowa decyduje o kluczowych kwestiach dotyczących nieruchomości przy pomocy uchwał, które przegłosowywane są większością głosów w przypadku ‘większych’ wspólnot (powyżej siedmiu lokali), natomiast w zakresie bieżących kwestii dotyczących utrzymania nieruchomości decyzje podejmuje zarząd.
Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – czym się różnią?
