by Przeglądając oferty mieszkań na rynku pierwotnym, klient ma zazwyczaj do czynienia z ostateczną ceną brutto. Oznacza to, że po wyeliminowaniu pozostałych kosztów związanych z zakupem, nabywca zapłaci deweloperowi dokładnie podaną w ofercie kwotę, skorygowaną ewentualnie o wartość zmian powierzchni użytkowej w projekcie powykonawczym.
Rzadko kiedy zdarza się, aby klienci zastanawiali się nad tym, dlaczego poziom cen na rynku nowych mieszkań kształtuje się dokładnie na tym poziomie i za co właściwie płaci deweloperowi. Szczególnie w przypadku dzielnic charakteryzujących się umiarkowanym poziomem cen na tle całego miasta, większość osób bez większego problemu akceptuje sytuację zastaną na lokalnym rynku nieruchomości. Większe kontrowersje wzbudzają dzielnice, w których koszt zakupu nieruchomości jest znacznie wyższy od średniej dla całego miasta. W takim przypadku wiele osób stara się określić co wpływa na dany poziom ceny.
Polecamy: Czy warto zainwestować w mieszkanie w kamienicy?
Co składa się na wartość mieszkania?
W procesie wyceny nieruchomości mieszkaniowych ustala się wartość rynkową, która jest determinowana przez szereg atrybutów i cech lokalu mieszkalnego. Do najważniejszych należą zwykle lokalizacja, sąsiedztwo, stan techniczny i stan zagospodarowania oraz dostępność komunikacyjna. Oznacza to, że jednym z podstawowych czynników, które wpływają na wartość całego przedsięwzięcia jest cena zakupu działki inwestycyjnej, ponieważ ściśle związana jest z atrybutem lokalizacji. Udział zakupu działki w cenie m kw. przeciętnego mieszkania waha się w granicach 10-15 proc. Na wartość działki wpływa m.in. jej położenie, sąsiedztwo, parametry fizyczne oraz możliwości zagospodarowania. Przed zakupem odpowiedniej działki gruntowej deweloper analizuje dokładnie potencjał gruntu oraz przydatność pod kątem zabudowy. Wybór odpowiedniej działki jest jednym z głównych czynników, które będą wpływać na powodzenie inwestycji. Do kolejnych składowych ceny mkw. mieszkania należą koszty związane z jego budową.
Sprawdź, czy warto kupić mieszkanie z wyprzedaży
Koszty ponoszone przez dewelopera
Koszt zakupu materiałów, wykorzystywany sprzęt, robocizna, koszty pośrednie i ogólne to około 50-60 proc. Aby rozpocząć budowę deweloper musi posiadać również projekt inwestycji. Nakłady, które deweloper ponosi w związku z przygotowaniem projektu wykonawczego inwestycji, zawierającego wszystkie uzgodnienia to koszt około 5-6 proc. inwestycji. Marża dewelopera stanowiąca skumulowany zysk brutto wynosi natomiast około 20-25 proc. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży mieszkania kosztującego brutto 400 tys. zł deweloper zarobi na nim około 80-100 tys. zł. Należy zwrócić uwagę, że ceny lokali mieszkalnych sprzedawanych na rynku pierwotnym zawierają 8 proc. VAT, który doliczany jest do ceny mieszkania netto.
Jakie są zalety zakupu mieszkania z pomocą pośrednika nieruchomości?
Większość firm deweloperskich, która zamierza realizować inwestycje mieszkaniowe stara się o kredyt inwestycyjny. Wiąże się to z tym, że koszt obsługi finansowej kredytu zostaje przeniesiony przez dewelopera na klienta i ostatecznie podnosi cenę mkw. mieszkania. Udział kosztów finansowych dewelopera w oferowanej cenie mieszkania wynosi około 5 proc. W ostatnich miesiącach odnotowywano trend spadkowy na rynku materiałów budowlanych, obniżyły się również marże deweloperów. Jeszcze kilka lat temu deweloperzy byli w stanie osiągać marże na poziomie ponad 40 proc. Obecnie tego typu działanie jest już raczej niespotykane. Firmy, które nie były w stanie elastycznie zareagować na zmianę koniunktury zniknęły z rynku nieruchomości.
Zysk a poziom ryzyka
Należy zwrócić uwagę, że nawet mimo kryzysu deweloperzy wciąż utrzymywali stosunkowo wysoki poziom skumulowanego zysku brutto. Większość klientów chciałaby, aby deweloperzy dalej obniżali poziom własnej marży, a przez to wpłynęli na niższy poziom ceny mkw. Należy tutaj jednak zwrócić na poziom ryzyka jakie występuje na rynku budowlanym. Wyższy poziom zysku odzwierciedla odpowiednio wysokie ryzyko jakie ponoszą firmy wznoszące kolejne inwestycje. Istnieje również możliwość, że przy ustaleniu niższego poziomu marży deweloperzy nie otrzymaliby od banku kredytu inwestycyjnego.
Sprawdź: Czym luksusowe mieszkania różnią się od zwykłych?
Wyższy poziom zysku zabezpiecza ryzyko związane z potencjalnym niepowodzeniem inwestycji. Większość z wymienionych składowych ceny mkw. nie ulega większym wahaniom. Wyjątkiem jest koszt zakupu gruntu, który ma dość duży wpływ na ostateczną cenę mieszkania. Podaż działek inwestycyjnych jest obecnie na wysokim poziomie, co oznacza większe pole manewru na etapie negocjacji. To z kolei może przekładać się na niższy poziom ostatecznej ceny mkw.
