by Raport Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pokazał, że konsument na rynku deweloperskim nie ma lekko – zastrzeżenia UOKiK wzbudziły praktyki 89 z 93 skontrolowanych przedsiębiorców. Miażdżący dla branży raport pokazał jednak, że z drugiej strony lekko nie mają także sami deweloperzy, którzy liczyć mogą na kary i upomnienia, ale nie wsparcie.
Raport „Konsument na rynku deweloperskim” to podsumowanie kontroli UOKiK realizowanych przez Urząd w celu wyeliminowania niekorzystnych dla konsumentów praktyk i postanowień zawartych w umowie deweloperskiej, a także analizy przestrzegania przez deweloperów przepisów obowiązującej od 29 kwietnia 2012 r. Ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
O co pytać przy zakupie domu z rynku pierwotnego?
Niedozwolone postanowienia umowne
Wyniki kontroli okazały się dla deweloperów miażdżące – zastrzeżenia Urzędu wzbudziły praktyki aż 89 z 93 kontrolowanych przedsiębiorców. Naruszeń nie stwierdzono więc wyłącznie w przypadku 4 deweloperów, tj. Beta-Bud s.c. B. Klimowicz B. Pieńkowska, BUDSTOL Invest Sp. z o.o., MAXBUD CONSTRUCTION PIOTR WISZNIOWSKI I WSPÓLNICY Sp. j., „STUDIO 3” Sp. z o.o. S.K.A. w Lublinie.
Podczas kontroli przeanalizowano 1162 wzorce umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, a także 1239 faktycznie zawartych kontraktów. W sumie zakwestionowano aż 470 niedozwolonych postanowień umownych. Największa część podważonych przez UOKiK zapisów dotyczyła przy tym stosowanego przez 75 przedsiębiorców wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w tym postanowienia zawierające zrzeczenie się roszczeń przez konsumentów, a także dotyczące nieterminowego wykonania zobowiązania czy wyłączające odpowiedzialność w zakresie wad lokalu oraz przyznające przedsiębiorcy prawo do jednostronnej zmiany umowy deweloperskiej. Budzące wątpliwości Urzędu zapisy dotyczyły także przypadków, gdy deweloperzy uniemożliwiali odstąpienie od umowy nawet, gdy zmianie ulegnie cena lokalu, a także nakładali na konsumentów nieuzasadnione obowiązki, jak np. ubezpieczenie czy wykończenie lokalu. Ponadto 10 przedsiębiorców naruszało przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi.
Dowiedz się więcej o klauzulach niedozwolonych
Prospekt i środek ochrony
Kontrolując przedsiębiorców, UOKiK zbadał także 565 prospektów informacyjnych, które przekazane zostały przez 84 deweloperów. Najpoważniejsze nieprawidłowości dotyczyły pomijania wymaganych ustawą informacji. Ich kompletu w prospektach nie zamieściło 9 przedsiębiorców. Najczęściej identyfikowanymi brakami było zaniechanie umieszczenia w prospekcie informacji o prawie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także brak harmonogramu prac, który nie został dołączony w przypadku 7 z 9 deweloperów, których praktyki zakwestionowano.
Przedsiębiorcy doskonale spisali się jednak, jeśli chodzi o wskazany w Ustawie o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązek zapewnienia środka ochrony finansów klientów w razie bankructwa dewelopera. Zabezpieczeniem tym może być zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub gwarancji bankowej, bądź otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń. Chwali się, że wyłącznie jeden skontrolowany deweloper nie ustanowił wymaganego prawem rachunku powierniczego.
W jakiej sytuacji nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?
Punkt widzenia
Budzącym wątpliwości czynnikiem jest tu jednak to, że duża cześć przedsiębiorców nie wywiązała się z nałożonego na nich obowiązku informacyjnego przy umowach i prospektach. Jest to zastanawiające, ponieważ braki te działają na niekorzyść deweloperów – niezamieszczenie określonych informacji skutkować może bezkosztowym wypowiedzeniem umowy deweloperskiej przez klienta.
Trudno polemizować z przypadkami rażących naruszeń przepisów, jednak, mówiąc kolokwialnie, coś musi nie grać, jeśli wyłącznie 4 z 93 skontrolowanych przedsiębiorców nie spotkało się z wskazaniem nieprawidłowości Urzędu. UOKiK może ukarać dewelopera, jednak ten nie otrzyma już od Urzędu wskazówek lub orzeczenia czy rozpisany wzorzec umowny nie narusza zbiorowych interesów konsumentów. Względność oceny prawnej powoduje także, że we wzorcu dziś uznanym za nieposiadający niedozwolonych klauzul, tzw. klauzule abuzywne mogą zostać wskazane za miesiąc lub rok. Czasem lepiej przeciwdziałać, niż leczyć, więc może lepszym rozwiązaniem byłoby utworzenie organu zatwierdzającego wzorce umowne, niż karanie przedsiębiorców?
