by Kupno „własnego M” to nie wszystko – jeśli nie zdecydowałeś się na wersję „pod klucz” dostaniesz tzw. standard deweloperski, czyli gołe ściany i wylewkę betonową na podłodze. Przed świeżo upieczonymi właścicielami nieruchomości rodzi się więc pytanie – z czego sfinansować wykończenie mieszkania?
Taki problem ma większość kredytobiorców. W Polsce bowiem mieszkania wykończone pod klucz nie są bardzo popularne. Zaadaptowanie czterech ścian do zamieszkania to już problem właściciela. Możliwości jest kilka.
Kredyt gotówkowy
Jest to najprostsze i najszybsze rozwiązanie – zarazem jednak najdroższe. Kredyt gotówkowy, to kredyt konsumpcyjny, przeznaczony na dowolny cel. Banku więc nie interesuje czy kupimy z tych pieniędzy panele podłogowe i tapety czy też wyjedziemy na wakacje do Grecji. Udzielenie kredytu na wykończenie mieszkania wymaga też niewielu formalności. Jest to najszybsza droga pozyskania kapitału z banku. Niestety za bezproblemowe finansowanie trzeba słono zapłacić. Kredyty gotówkowe są najwyżej oprocentowane ze wszystkich form kredytowania. Przykładowo – zakładając, że pożyczymy 30 tysięcy złotych na 3 lata, rzeczywista roczna stopa oprocentowania obecnie będzie kształtować się na przeciętnym poziomie od 10 do 13 proc. ze średnią ratą wynoszącą około 1000 zł miesięcznie.
Kredyt hipoteczny w spadku? Co zrobić w takiej sytuacji?
Kredyt hipoteczny
Oczywiście możemy finansować wykończenie mieszkania kredytem hipotecznym. Będzie to rozwiązanie rozłożone na wiele lat, którego specjalnie „nie odczujemy”. Kredyty hipoteczne są dużo niżej oprocentowane niż gotówkowe. Najczęściej jest tak, że chodzi o ten sam kredyt, który został wzięty na kupno nieruchomości. W takiej sytuacji bank określa, ile będzie warte mieszkanie po przeprowadzeniu prac.
Jak to się ma do wymogu wyłożenia wkładu własnego, obecnie na poziomie przynajmniej 10 proc.? Załóżmy, że kupujemy mieszkanie w cenie 200 tys. zł. Koszt prac wykończeniowych szacujemy na 30 tysięcy. Bank w takiej sytuacji wyceni – jako zabezpieczenie – wartość nieruchomości już po przeprowadzeniu robót. Jeśli uzna, że mieszkanie będzie warte tyle , ile ogólny koszt (200 tys. + 30 tys.) możemy w takiej sytuacji dostać 90 proc. z 230 tysięcy, czyli 207 tysięcy. Może być też tak, że wartość mieszkania zostanie oszacowana na więcej – np. 250 tysięcy. Wtedy dostaniemy 90 proc. z tej kwoty.
Podstawą do uzyskania kredytu na wykończenie mieszkania jest kosztorys. Powinien być to dokument jak najbardziej precyzyjny i szczegółowy, a zarazem realistyczny. Powinniśmy wyraźnie określić w nim zakres oraz termin prac. Czasem banki oczekują, że pod dokumentem podpisze się osoba z uprawnieniami budowlanymi/ kosztorysant.
Później – już na etapie wykonania prac – bank będzie porównywał stan faktyczny z zapisami dokonanymi w kosztorysie. W tym celu możemy spodziewać się wizyty pracownika instytucji finansującej, który na pewno sprawdzi faktury, może też dokonać dokumentacji fotograficznej.
Koszty okołokredytowe – co to oznacza?
Jaki zakres kredytowania?
Co wchodzi w zakres kredytowania? Bank na pewno nie sfinansuje nam kupna telewizora do salonu, czy mebli. Chodzi o elementy trwale związane z nieruchomością, które podnoszą jej wartość – m.in. wykończenie instalacji, ścian, podłóg, łazienki, szafy wnękowe itp. Niektóre banki godzą się również na finansowanie sprzętu AGD w zabudowie kuchennej. Ostatecznie zakres finansowania i wysokość kredytu na wykończenie mieszkania zależy od poszczególnych banków.
Co jeszcze istotne: ważną zmienną przy obliczeniu przyszłej wartości nieruchomości (po wykończeniu/ remoncie) jest cena, za jaką mieszkanie ma być kupione. Jeśli stawka za metr jest zbyt wywindowana, żaden remont nie podniesie wartości nieruchomości w stopniu proporcjonalnym do nakładów. Określenie przyszłej wartości mieszkania to nie jest prosta suma ceny lokalu i kosztów remontu, co można zobrazować przykładem. Załóżmy, że kupiliśmy drogie mieszkanie z segmentu Premium za 700 tys. zł. Mieszkanie jest w dobrym stanie, ale my chcemy dokonać w nim zmian za 150 tys. zł. Rzeczoznawca może jednak ocenić, że taki remont nie zwiększył wartości nieruchomości o 150 tys., tylko zaledwie o 30 tys. zł. , albo np. w ogóle.
Inny przykład: kupujemy mieszkanie do remontu za 100 tys. zł i wkładamy w nie drugie 100 tys. Mieszkanie jednak nie jest warte 200 tys. zł ponieważ jest zlokalizowane w nieciekawej okolicy, gdzie ceny mieszkań o podobnej wielkości i standardzie nie przekraczają 150 tys. zł.
Jakie klauzule umowne należą do niedozwolonych? Dowiedz się więcej.
Gotówka? Niekoniecznie
Wydawałoby się, że w najlepszej sytuacji są posiadacze gotówki na wykończenie mieszkania. Niekoniecznie. Wszystko zależy od dobrej kalkulacji. Może się okazać, że lepiej zadłużyć się na kupno i wykończenie mieszkania, natomiast środki, którymi dysponujemy przeznaczyć na wkład własny takiego kredytu. Pamiętajmy, że samo wykończenie podnosi wartość nieruchomości, dodatkowo – dzięki własnym środkom – zmniejszamy kwotę kredytu, co przy dobrym zabezpieczeniu pozwala nam znacznie obniżyć koszty i uzyskać dobre warunki ze strony banku. Oczywiście pod warunkiem, że nasza inwestycja mieszkaniowa jest trafiona.
A co z MDM?
Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, zgodnie z ustawą, mogą być przeznaczone tylko na zakup nieruchomości. Teoretycznie więc sytuacja się komplikuje. Na rynku wypracowano już jednak rozwiązania, które zapobiegają temu problemowi. Najczęściej banki oferują dwa równoległe kredyty. Ten drugi najczęściej na 10 proc. wartości nieruchomości (na tyle z reguły szacuje się przeciętny koszt wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim).
Czym charakteryzuje się standard deweloperski? Przeczytaj artykuł.
