Koszty okołokredytowe – co trzeba o nich wiedzieć?

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny, to jedna z najważniejszych decyzji życiowych. Obciąża nas kosztami wieloletnimi i nakazuje dużą ostrożność w wydatkowaniu budżetu domowego. Jednak kredyt hipoteczny, poza oczywistymi kosztami, znanymi jako opłaty i prowizje, to także wiele innych rzeczy, z którymi musimy się liczyć. W związku z wejściem w życie programu “Mieszkanie dla Młodych” oraz zmianami w zasadach udzielania kredytów hipotecznych, postanowiliśmy wytłumaczyć co kryje się za znanym sformułowaniem “opłaty i prowizje”.

Całkowity Koszt Kredytu

Często przy doborze właściwej dla nas oferty sugerujemy się tylko kosztami związanymi z oprocentowaniem kredytu i wysokością rat miesięcznych. Nieświadomi, że nawet 15% kosztów kredytu to właśnie koszty okołokredytowe. Często jest tak, że w ofertach banków nie wspomniano o wszystkich kosztach, które musimy ponieść – dlatego porównując oferty, podczas wybierania odpowiedniego produktu, powinniśmy zapytać o wszelkie możliwe opłaty dodatkowe. Wszystkie koszty, które musimy ponieść w związku z kredytem, nazywamy Całkowitym Kosztem Kredytu. Jest to suma wszystkich kosztów ponoszonych przed zaciągnięciem i w trakcie trwania zobowiązania. Koszty okołokredytowe możemy podzielić na koszty bankowe związane z opłatami, które należy uiścić na rzecz banku oraz pozabankowe. Bez tego wszystkiego nie będziemy mogli dopełnić formalności związanych z nabyciem nieruchomości.

Czy deweloperzy spełniają wymogi ustawy? Wyniki kontroli UOKiK

Opłaty

Specyfiką opłat i prowizji bankowych jest ich zróżnicowanie oraz fakt, iż ich wysokość może ulec zmianie podczas trwania umowy. Każdy z banków posługuje się własną Tabelą Opłat i Prowizji, która jest z reguły załącznikiem do naszej umowy kredytowej. Podstawowym kosztem kredytu jest składowa oprocentowania, znana popularnie jako marża. W połączeniu ze stopą referencyjną wyznacza wysokość raty odsetkowej, jaką jest zobowiązany spłacać kredytobiorca. Banki wymagają od nas na samym wstępie, jeszcze przed otrzymaniem decyzji o uzyskaniu kredytu, potwierdzenia wartości zabezpieczenia naszego kredytu, na którym będzie ustanowiona hipoteka.

Dokonuje się tego poprzez wycenę nieruchomości lub inspekcję wykonywaną przez bank. 

Obecnie banki starając się przyciągnąć klientów oferują redukcję bądź całkowite zniesienie prowizji. Nie pobiera się zazwyczaj prowizji od rozpatrzenia wniosku, ale od udzielenia kredytu. W zależności od banku i poziomu zabezpieczeń może osiągnąć nawet 5% wartości kredytu.

Cross selling

Ważnym pojęciem w przypadku kredytów jest cross selling, czyli sprzedaż kilku produktów jednocześnie. Oznacza to, że w momencie ubiegania się o kredyt, bank zobowiązuje nas do wykupienia również szeregu innych produktów i usług, jak karty kredytowe, czy pakiety ubezpieczeń. Z jednej strony cross-selling umożliwia obniżenie podstawowych parametrów kredytu, jak prowizja od udzielenia kredytu, czy marża banku. Jednak koszty związane z utrzymaniem dodatkowych produktów bankowych, mogą być bardzo wysokie.

W przypadku, gdy chcielibyśmy spłacić nasze zobowiązanie wcześniej, także musimy liczyć się z dodatkową opłatą – prowizją od wcześniejszej spłaty kredytu. Pobierana jest zazwyczaj w pierwszych 3 – 5 latach trwania zobowiązania kredytowego. Liczona jest od kwoty kapitału pozostałego do spłaty. W ten sposób bank częściowo rekompensuje sobie utracony zysk – spłacamy jedynie kapitał, a nie przyszłe odsetki.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami – jakie zmiany w zakresie handlu roszczeniami?

Obca waluta

Gdy zaciągamy kredyt w obcej walucie ważnym zjawiskiem jest spread walutowy. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. W zależności od banku wynosi on nawet do 15%.

Ubezpieczenia

Kolejnymi kosztami związanymi z udzieleniem kredytu są ubezpieczenia. Podwyższają one koszt kredytu, ale dają większe zabezpieczenie obu stronom – zarówno klientowi jak i bankom. 

Możemy wyróżnić :

 Ubezpiecznie niskiego wkładu własnego:

• ubezpieczenie ryzyka spłaty części kredytu odpowiadającej różnicy pomiędzy wymaganym wkładem własnym a wkładem wniesionym przez klienta. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku.

Ubezpieczenie pomostowe: 

• banki wymagają go do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Okres ten jest szczególnie znaczący, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy i w związku z tym nie posiada jeszcze księgi wieczystej, przez co wpis ten jest niemożliwy. Dodatkowo od złożenia wniosku do prawomocnego ustanowienia hipoteki może minąć nawet kilka miesięcy. Jednocześnie zdarza się, że banki stosują na ten przejściowy okres podwyższone oprocentowanie kredytu (najczęściej o 1 – 2 punkty procentowe) lub też wymagają jeszcze innych dodatkowych zabezpieczeń (np. weksel).

Ubezpieczenie nieruchomości: 

• Ubezpieczenia nieruchomości wymaga obecnie każdy bank, a jego wysokość zależy od rodzaju towarzystwa ubezpieczeniowego, w którym wykupimy polisę. Jej koszt nie przekracza zazwyczaj w skali roku 0,01% wartości nieruchomości.

Ubezpieczenie na życie: 

• Opłaty są tu bardziej zróżnicowane, zależą bowiem od ubezpieczyciela, wieku klienta oraz sumy ubezpieczenia. Banki często wymagają zawarcia umowy ubezpieczenia w banku, narzucając z góry wysokość składki i sumy ubezpieczenia, zwiększając tym samym realny koszt kredytu.

Jak kształtuje się koniunktura na rynku nieruchomości biurowych? Sprawdź na Relist.pl

Kosztami pozabankowymi są opłaty za czynności cywilnoprawne – koszt obowiązkowy bezpośrednio związany z przeniesieniem prawa własności. Zakup nieruchomości od osoby fizycznej wymaga opłacenia podatku, którego wysokość to 2% wartości przedmiotu transakcji. Jeżeli zakupujemy u dewelopera i wystawi on nam fakturę VAT, wtedy jesteśmy zwolnieni z obowiązku podatkowego.

Założenie księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki – są to koszty obowiązkowe, za założenie księgi musimy zapłacić 60 złotych, a za dokonanie wpisu 200 złotych.

Aby wybrać korzystną ofertę banku należy starannie zapoznać się z warunkami poszczególnych banków również, a w zasadzie, przede wszystkim, w kwestii kosztów okołokredytowych. W interesie banku jest niewspominanie o tych kosztach, ale my, dbając o naszą kieszeń powinniśmy dowiedzieć się wszystkiego o wyżej wymienionych opłatach.

Jakie są dodatkowe koszty jakie poniesiesz przy zakupie mieszkania? Sprawdź.