by Potencjalna zyskowność najmu to jedno z podstawowych pytań, jaka staje przed wynajmującymi. Rzetelne wyliczenie rentowności pozwala realistycznie ocenić zysk, pod warunkiem, że realistycznie podejdziemy zarówno do kwestii kosztów, jak i przychodów.
Najprościej rzecz ujmując rentowność inwestycji w wynajem (roczną stopę zwrotu) obliczamy dzieląc dochód netto z nieruchomości przez wysokość zainwestowanych w jej zakup środków – czyli cenę. Cała sztuka polega na prawidłowym obliczeniu dochodu netto (dochód operacyjny).
Jak sobie poradzić z nieuczciwym najemcą? Dowiedz się na Relist.pl
Czym jest dochód netto?
Jest to różnica między przychodami a kosztami związanymi z nieruchomością. By uzyskać jak najbardziej realistyczne wyliczenie rentowności najmu, należy jak najbardziej realistycznie podejść do przychodów i kosztów.
Najlepiej zobrazować to przykładem:
Mamy 50-metrowe mieszkanie warte 250 tysięcy złotych. Czynsz najmu takiej nieruchomości w naszym przypadku to 1200 zł. Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej wynosi 400 zł, a opłaty za media kształtują się na poziomie 100 zł. Wszystkie opłaty są po stronie najemcy, więc miesięcznie płaci on 1700 zł. My dostajemy 1200 zł.
Po stronie przychodów na pewno więc zapisujemy 1200 zł czynszu najmu razy określoną ilość miesięcy. Ponieważ zależy nam na realistycznym wyliczeniu powinniśmy przyjąć, że mieszkanie nie będzie wynajęte przez okrągły rok, tylko pojawią się przerwy w najmie. Bezpiecznie jest więc założyć, że w ciągu roku przez 11 miesięcy lokal ma najemcę a przez miesiąc stoi pusty. Tak więc roczny przychód z tytułu czynszu najmu wyniesie w naszym przypadku 13200 zł. Przychodem będzie również czynsz opłacany do spółdzielni oraz opłaty za media, jednak ponieważ równocześnie są one naszym kosztem – zerują się, więc tę pozycję pomijamy. Teraz należy przejść do kosztów.
Co musisz wiedzieć o najmie okazjonalnym?
Co powinniśmy wziąć pod uwagę?
Oczywiście są to podatki i opłaty. Podatek od nieruchomości w naszym przypadku wyniesie 80 zł rocznie. Kosztem będą też opłaty za czynsz do spółdzielni, w okresie kiedy nie będzie najemcy – u nas przez miesiąc, co daje nam kwotę 400 zł. Należy też założyć, że przynajmniej raz w roku wykonamy podstawowy remont, odświeżymy mieszkanie, wymienimy zużyte/zniszczone meble. Nie mówimy tu oczywiście o remoncie generalnym ale o drobnych poprawkach, naprawach itp. Zakładamy, że ten cel pochłonie z naszych pieniędzy około 2000 zł. Możemy jeszcze dodać koszt związany z poszukiwaniem nowego najemcy. Chodzi o ogłoszenie w Internecie, koszty paliwa związane z dojazdami i prezentacjami mieszkania. Zakładamy, że szukamy klienta na własną rękę, a nie poprzez agencję pośrednictwa. Taki koszt szacujemy na 300 zł. Oczywiście bardzo ważną pozycją kosztową jest podatek od najmu. Zakładamy, że rozliczamy się ryczałtem 8,5 proc., co daje 102 zł od miesięcznego czynszu najmu i 1122 zł za jedenaście wynajętych miesięcy.
Inwestycja w nieruchomości wakacyjne – czy nadal będzie się opłacać?
Sumując więc wszystkie wymienione wcześniej pozycje kosztowe (80 zł + 400 zł + 2000 zł + 300 zł + 1122 zł) wychodzi nam, że roczne koszty związane z naszym mieszkaniem to 3902 zł. Tę sumę odejmujemy od kwoty szacowanych przychodów, wynoszącej 13200 zł. W ten sposób uzyskujemy dochód netto w wysokości 9298 zł. Jeśli tę kwotę podzielimy przez wartość nieruchomości okaże się, że roczna rentowność inwestycji w wynajem naszego mieszkania wyniesie 3,7 proc.
Roczna stopa zwrotu w naszym przypadku nie jest więc powalająca, ale ciągle wyższa od instrumentów bankowych, takich jak lokaty. Poza tym może się okazać, że mieszkanie będzie wynajęte przez okrągły rok, a nakłady remontowe wyniosą połowę z założonej sumy. Wtedy rentowność nam wzrośnie. Lepiej jednak zostać pozytywnie zaskoczonym i nawet przeszacować koszty, niż przeprowadzić wyliczenie zbyt optymistycznie.
Fundusz Mieszkań na Wynajem – co się zmieni na rynku najmu?
Przeprowadzona powyżej symulacja dotyczy jednak tylko przykładu, w którym mieszkanie zostało kupione za gotówkę, ewentualnie jest już spłacone. W polskich realiach jednak zdecydowanie częściej mamy do czynienia z wynajmem mieszkań kupowanych na kredyt i ciągle spłacanych. W takim przypadku rentowność najmu trzeba będzie obliczyć inaczej. Będzie to dużo bardziej skomplikowane wyliczenie.
Załóżmy, że na kupno naszego mieszkania o wartość 250 tysięcy złotych, 50 tysięcy wyłożyliśmy z własnej kieszeni. To jest „nasza” wartość nieruchomości – tyle ile wydaliśmy bezpośrednio. Przy czym – ponieważ każda rata kredytu zawiera w sobie cześć odsetkową i kapitałową, nasze mieszkanie stopniowo zyskuje na wartości. Staje się bardziej nasze, a mniej banku. Pokażmy to na wyliczeniu:
Miesięczna rata takiego kredytu wyniesie 850 zł. Do kosztów dodajemy więc 850 x 12 = 10200 zł. A więc całość kosztów zamyka się w kwocie 10200 + 3902 = 14102. W racie kredytu jednak około 220 zł stanowi rata kapitałowa. Co prawda te pieniądze nie wpływają na nasze konto, ale stanowią one również naszą korzyść, bowiem o tyle zwiększa się wartość naszego mieszkania, a zmniejsza wysokość kredytu. Powinniśmy więc po stronie przychodów dodać 12 x 220, czyli 2640 zł, co daje nam przychód na poziomie 15840 zł. Tak więc dochód netto (15840 – 14102) wyniesie 1738 zł, natomiast roczna rentowność inwestycji w wynajem to 3,4 proc.
Jak urządzić gabinet w niewielkim mieszkaniu? Sprawdź.
W przypadku finansowania zakupu mieszkania pod wynajem kredytem, z czasem rentowność najmu oczywiście rośnie. Zmniejsza się odsetkowa część raty, natomiast zwiększa kapitałowa.
