by Podpisanie umowy deweloperskiej to bardzo ważna chwila dla kupujących mieszkanie lub dom od dewelopera. Podpowiadamy, jakie zapisy powinna zawierać umowa deweloperska i przedstawiamy zasady jej zawierania.
Umowa deweloperska weszła do obrotu prawnego na podstawie ustawy z dnia 6 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego. Ustawa określa wygląd takiej umowy, co ma zapewnić większe bezpieczeństwo transakcji po stronie kupujących, którzy w przeciwieństwie do dewelopera, nie są podmiotem profesjonalnym.
Przepisy tej ustawy zostały uchwalone po postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym to postanowieniu Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że w obowiązujących umowach zawieranych pomiędzy stronami brak jest dostatecznej ochrony prawnej nabywcy mieszkań.
Na co zwracać uwagę przy wyborze oferty kredytowej?
Zgodnie z wymieniona ustawą (Art. 3, ust. 5) umowa deweloperska to umowa na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa:
- odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
- użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej,
- lub własności domu jednorodzinnego posadowionego na nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,
a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Najistotniejszym elementem umowy deweloperskiej jest złożenie zobowiązania obu stron umowy do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości w określonym czasie w przyszłości.
Jak dokonać wyceny nieruchomości?
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Większość danych, które zawarte są w umowie pokrywa się z zapisami zamieszczonymi w prospekcie informacyjnym. Umowa deweloperska powinna zawierać przede wszystkim:
- dane stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,
- cenę mieszkania lub domu,
- informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja mieszkaniowa (nr księgi wieczystej, stan prawny, obciążenia),
- informację o usytuowaniu domu lub bloku mieszkaniowego w obrębie działki oraz o położeniu mieszkania w budynku wielorodzinnym,
- określenie cech, parametrów technicznych mieszkania oraz standardu prac wykończeniowych,
- określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania,
- harmonogram i wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
- informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (nr rachunku, zasady dysponowania zgromadzonymi na nim środkami, koszty obsługi rachunku),
- informacje na temat gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (o ile deweloper oferuje taką formę ochrony),
- numer pozwolenia na budowę,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
- określenie wysokości kar umownych i odsetek,
- informacje o sposobie pomiaru powierzchni mieszkania,
- oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (o ile takie obciążenie istnieje),
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na kupującego.
