by Umowa przedwstępna gwarantuje wzajemne porozumienie i niezmienność deklaracji nie tylko w zakresie ceny, ale także doprowadzenia do zawarcia umowy zasadniczej kupna albo sprzedaży mieszkania. Jest to także istotne dla zabezpieczenia się przed zdarzającymi się ostatnio próbami oszustw.
Umowę przedwstępną podpisujemy wtedy, gdy zawarcie transakcji kupna/sprzedaży nie jest możliwe od razu. Zwłoka może wynikać z różnych przyczyn – najczęściej finansowych (konieczność zapewnienia środków), ale także i innych – wynikających np. z oczekiwania na wyprowadzkę najemców, którzy mają jeszcze prawo być w mieszkaniu.
Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej.
Czym się różni zadatek od zaliczki?
Sposoby zawarcia umowy przedwstępnej
Umowę przedwstępną można zawrzeć na dwa sposoby:
– w formie umowy cywilnoprawnej
Cywilnoprawna forma umowy przedwstępnej polega na tym, iż dwie strony umowy, tj. sprzedawca i kupujący spisują umowę, określają istotne postanowienia umowy i się pod nią podpisują. Jest to więc zwykła forma pisemna.
– w formie aktu notarialnego
Jeżeli strony chcą zawrzeć umowę takiej formie, to wcześniej umawiają się u notariusza w obecności którego strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Na pierwszy rzut oka obie formy zawarcia umowy wydają się takie same – jednak różnica między umową zawartą między stronami a z notariuszem jest zasadnicza i dlatego warto przeanalizować różnice między dwoma formami zawarcia umowy.
Jak możesz zwiększyć swoją szansę na kredyt hipoteczny?
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Strony umowy muszą zawrzeć w niej niezbędne minimum, czyli:
- określić przedmiot umowy sprzedaży,
- podać cenę nieruchomości.
Wszelkie inne postanowienia mogą być dowolnie kształtowane przez strony umowy (Zasada Swobody Umów), ale zgodnie z przepisami prawa.
Warto pamiętać, że zapisy te nie mogą również sprzeciwiać się zasadom współżycia społecznego, jak i samej naturze umowy przedwstępnej, czyli obligować strony zapisem niemożliwym do spełnienia.
W umowie można zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia, dotyczące m.in.: zadatku, kar umownych, prawa do odstąpienia od umowy, warunków zapłaty całej kwoty.
Jak wybrać dobre ubezpieczenie nieruchomości?
Zadatek i zaliczka
Najczęściej w polskim obrocie nieruchomościami formą zabezpieczenia transakcji dla obu stron jest pobieranie przez sprzedającego niewielkiej kwoty pieniędzy, która zostanie później odliczona od ceny całego mieszkania.
Najczęściej wpłacaną przy umowie przedwstępnej kwotę określa się jako zaliczkę. Z punktu widzenia nabywcy taki zapis jest jednak dużym błędem. Zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia przeprowadzenia transakcji – oznacza po prostu tyle, że jedna ze stron wpłaca drugiej część ceny. Jeśli do umowy właściwej (przyrzeczonej) nie dojdzie, niezależnie z czyjej winy, zaliczka podlega zwrotowi.
Inaczej ma się rzecz z zadatkiem, który zabezpiecza interesy obu stron. Tak więc – jeśli do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy kupującego (np. nie udało mu się na czas uzyskać kredytu) sprzedający może zachować zadatek. Jeśli jednak mieszkanie nie zostanie zbyte z winy sprzedającego (np. zmieni zdanie i wycofa się z transakcji), w takiej sytuacji musi on nie tylko oddać zadatek, ale również wpłacić drugiej stronie, czyli kupującemu, jego równowartość.
