by Zakup mieszkania czy domu to jedna z najważniejszych, a często właśnie najważniejsza decyzja w życiu. Bywa, że nawet prężnie niegdyś działający deweloper musi ogłosić upadłość. To nie oznacza, że nabywca mieszkania też będzie miał spore problemy. Chroni go tzw. ustawa deweloperska.
Podatek dochodowy – jak uniknąć konieczności jego opłacenia?
Przepisowa ochrona
Od 16 marca 2012 r. klientów zawierających umowę z deweloperem chroni ustawa o prawach nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska. Do najważniejszych założeń ustawy należy m.in. wprowadzenie umowy deweloperskiej, która zawierana jest notarialnie. W takiej umowie musi znaleźć się zapis o tym, czy bank wyraża zgodę na to, aby dany lokal został wyodrębniony z całej inwestycji w taki sposób, aby nie ciążyła na nim hipoteka dotycząca całej inwestycji dewelopera. Jeżeli takiej zgody nie będzie (co także musi być zapisane w umowie), to może się okazać, że nasze mieszkanie od początku będzie obciążone kredytem hipotecznym zaciągniętym przez dewelopera.
Kolejnym, istotnym dla klientów zapisem jest wymóg założenia przez dewelopera rachunku powierniczego, na który bank przelewa pieniądze od nabywcy lokalu. I tutaj deweloper ma dwie możliwości – może założyć rachunek powierniczy otwarty, gdzie środki będą mu wypłacane po każdym zakończonym etapie budowy albo rachunek powierniczy zamknięty. W tym drugim pieniądze zostaną wypłacone deweloperowi dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Jest to zdecydowanie korzystniejsza dla klientów opcja, ale i rzadziej spotykana.
Jak zapobiec zasiedzeniu nieruchomości?
Kontynuacja inwestycji
Ustawa prawo upadłościowe zawiera odrębną regulację poświęconą upadłości deweloperów. Podstawowym celem tego rodzaju postępowania upadłościowego, wyrażonym wprost w ustawie jest ochrona wierzycieli – nabywców lokali.
W praktyce, jeśli dojdzie do upadłości dewelopera, dla inwestycji, które są w trakcie realizacji, ustawa przewiduje następujące rozwiązania:
- Kontynuowanie przedsięwzięcia przez syndyka zmierzające do jego dokończenia,
- Przejęcie przedsięwzięcia i kontynuowanie go przez nabywcę nieruchomości,
- Zawarcie układu w celu kontynuowania przedsięwzięcia,
- Likwidacja nieruchomości, na której deweloper prowadzi przedsięwzięcie i zaspokojenie nabywców w formie pieniężnej.
Postępowanie upadłościowe prowadzone jest tak, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą – aby zostało zachowane również dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika. Ponadto należy także przenieść na nabywców własność ich lokali. Syndyk, który w przypadku ogłoszenia upadłości działa za spółkę, może – za zgodą sędziego-komisarza i jeżeli względy ekonomiczne za tym przemawiają – prowadzić dalej przedsięwzięcie deweloperskie.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – co się zmieniło?
Jeśli po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza przedsięwzięcia nie opłaca się kontynuować, o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk informuje bank prowadzący dla przedsięwzięcia deweloperskiego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składa również dyspozycję, aby zwrócić nabywcom środki znajdujące się na rachunku.
