21 października 2020
zdjęcie do artykułu wynajem kilku mieszkań a podatek

Wynajem kilku mieszkań a podatek

Prywatni najemcy, nieprowadzący działalności gospodarczej, mogą liczyć na preferencje podatkowe. Co jednak, jeśli taka osoba chce zwiększyć skalę działalności? Wyrok NSA wskazuje na to, że wynajem wielu mieszkań nie uprawnia do ryczałtu. Taki najemca musi się rozliczać z uzyskanych dochodów jak przedsiębiorca.

Możliwość opodatkowania najmu kilku mieszkań ryczałtem ewidencjonowanym od dawna budzi liczne wątpliwości i pytania. Granica między najmem prywatnym a prowadzeniem działalności polegającej na wynajmowaniu lokali nie jest jasna.

Czy warto inwestować w mieszkanie z pomocą kredytu?

Najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze stanowią oddzielne źródło przychodów z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Podatnik może opodatkować najem prywatny na zasadach ogólnych lub ryczałtem ewidencjonowanym.

Gdy najem spełnia definicję działalności gospodarczej opodatkowanie na zasadzie ryczałtu jest wyłączone. Dla uznania określonych czynności za działalność gospodarczą musi być ona prowadzona w sposób:

  • zarobkowy;
  • zorganizowany;
  • ciągły.

W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych, zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O zorganizowanej działalności w zakresie najmu mieszkań świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego najemcy poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatności za wynajem. Zazwyczaj organy i sądy administracyjne stoją na stanowisku, iż najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, jeżeli:

Do jakich czynności prawnych wymagany jest akt notarialny?

  • właściciel wynajmuje wiele nieruchomości lub prowadzi najem okazjonalny,
  • najem jest głównym źródłem utrzymania,
  • najem jest prowadzony w sposób ciągły, oraz co ważne – zgodnie z ostatnim wyrokiem NSA z dnia 15.01.2019 r., sygn. akt. II FSK 14/17 – właściciel nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami.

Wyrok NSA a opłacalność wynajmu

Jeśli ktoś wynajmuje kilka mieszkań – musi odprowadzać podatek jak firma. Naczelny sąd administracyjny uznał, że w takim wypadku wynajmujący nie ma prawa do korzystania ze stawki podatkowej 8,5% która jest przewidziana dla najmu prywatnego.

Okazuje się, że wyrok zapadł w wyniku zapytania do Ministerstwa Finansów skierowanego przez małżeństwo które zajmowało się prywatnym wynajmem kilku mieszkań. Zapytanie dotyczyło możliwości dalszego rozliczania się na ryczałcie w wysokości 8,5%, w wypadku zakupu kolejnych mieszkań na wynajem. Ministerstwo Finansów uznało, że ta forma opodatkowania jest przeznaczona dla wynajmu prywatnego, a skoro ktoś ma kilka lokali które wynajmuje i planuje zakup kolejnych to prowadzi działalność gospodarczą i musi rozliczać się jak zwykła firma. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami takimi jak składki ZUS, czy prowadzeniem księgi przychodów i rozchodów.

Małżeństwo odwołało się od decyzji Ministerstwa Finansów do wojewódzkiego sądu administracyjnego, który podtrzymał decyzję ministerstwa, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny uznał że wynajem kilku mieszkań ma charakter profesjonalnej, zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na zysk. W wyniku czego nie można uznać takiej działalności jako wynajmu prywatnego.

Kara umowna dla dewelopera – czym jest?

Niestety nie ustalono granic najmu prywatnego ponieważ przepisy nie są jednoznaczne. Wiele osób posiadających i wynajmujących kilka mieszkań może mieć problem z określeniem jaki podatek powinni zapłacić. W najbliższym czasie można się spodziewać również kontroli skarbowych w tym zakresie.

Oceń ten artykuł!
[Głosów: 0   Average: 0/5]

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *


CAPTCHA Image
Reload Image