by Podstawowym obowiązkiem najemcy mieszkania jest regularne opłacanie czynszu w określonej, umówionej wcześniej wysokości. Jego wartość jest istotna zwłaszcza w przypadku, gdy właściciel chce osiągnąć dodatkowy przychód albo pasywny dochód. W jaki sposób ustalić wysokość czynszu najmu?
Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym umowa najmu, to umowa w której wynajmujący zobowiązuje się przekazać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, w zamian za co najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czynsz najmu może być określony w pieniądzu, ale również w świadczeniach innego rodzaju tj. np. rzeczowo (np. w litrach określonego paliwa). Może zostać ustalany także częściowo w pieniądzu, a częściowo w innych świadczeniach (art. 659 Kodeksu cywilnego). Powinien być uiszczany od momentu rozpoczęcia najmu, jednakże strony mogą ustalić, że zapłata czynszu najmu zostanie przesunięta do określonego momentu czasowego.
Czynsz najmu a czynsz administracyjny – czym się różnią?
Jakie czynniki wpływają na czynsz?
Kwota czynszu zależy od wielu czynników. Ich właściwe zaprezentowanie np. w ogłoszeniu sprawia, że dane lokum może stać się bardzo atrakcyjne dla potencjalnego najemcy, a zarazem bardziej wartościowe dla wynajmującego (zarządzający najmem może żądać wyższej stawki). Do wspomnianych czynników należą przede wszystkim:
- lokalizacja budynku,
- położenie mieszkania w obiekcie,
- stan techniczny bloku i samego lokalu,
- a także jego wyposażenie.
Istotny również jest czas wynajęcia. Jest to widoczne szczególnie w największych miastach, w których działają uczelnie wyższe. Wrzesień lub październik to miesiące, w których trakcie mnóstwo studentów wprowadza się do miast i poszukuje mieszkania. Jest to więc bardzo atrakcyjny okres dla wynajmujących i podmiotów zajmujących się zarządzaniem mieszkaniami, często korzystających ze zwiększonego popytu i podwyższających stawki.
Czy warto zamieszkać w Rzeszowie?
Z kolei najgorsze miesiące do szukania najemcy to statystycznie maj i czerwiec. W czasie tym studenci kończą bowiem naukę i często wypowiadają lokale, wracając na wakacje do domów rodzinnych czy też wyjeżdżając do pracy za granicę.
Jeżeli wynajmiemy mieszkanie w odpowiednim okresie, ominiemy tak zwane okresy pustostanu. Pustostan powoduje, że nasze mieszkanie nie przynosi żadnych zysków, a może nawet generować straty, ponieważ w tym czasie właściciel musi płacić między innymi opłaty eksploatacyjne które podczas wynajmu są opłacane przez najemcę. Aby omijać pustostan, najlepiej jest podpisywać umowę na rok czasu – od września do września. Dzięki temu mamy niejaką pewność, że jeżeli nasz najemca zrezygnuje z dalszego korzystania z mieszkania, szybko znajdziemy następną osobę na jego miejsce.
A co z podwyżką?
Właściciel lokalu może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin ten wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Podwyżka czynszu nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy. Wypowiedzenie wysokości czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Właściciel lokalu nie musi w żaden sposób uzasadniać podwyżki czynszu jeżeli w jej wyniku wysokość stawki czynszu za 1 m2 nie przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Boom na rynku budowlanym w Polsce
Jednak na pisemne żądanie najemcy, jest on zobowiązany, aby w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.
