by W ostatnich sześciu miesiącach co piąta inwestycja deweloperska miała poślizg czasowy. Nabywcy mieszkań otrzymywali klucze średnio 65 dni po terminie wynikającym z umowy. Ale zdarzają się też przypadki odwrotne i to niemal równie często, co opóźnienia. Od 29 kwietnia nabywcy mieszkań są dodatkowo chronieni w sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów.
Do zapisów, które ułatwiają dochodzenie od dewelopera odpowiedzialności z tytułu opóźnienia w zdaniu lokalu należą m. in. te zakreślające precyzyjnie datę wydania lokalu oraz precyzujące zasady naliczania kar umownych. Im mniej jest w umowie okoliczności, w jakich deweloper może przesunąć datę odbioru lokalu tym lepiej (ale to oczywista oczywistość). Mniej jasne są meandry naliczania kar umownych. Wyjaśnienia bowiem wymaga, że np. zwłoka to nie jest synonim opóźnienia – jest to pojęcie węższe, występujące kiedy sprzedawca zawinił przy wydaniu lokalu. Proszę się więc nie zdziwić, kiedy deweloper odmówi zapłaty kary umownej, wskazując, że to nie on zawinił powstałej sytuacji. Warto też zastrzegać w umowach, że naliczone kary umowne to nie całość odszkodowania, którego może dochodzić nabywca, ale że może on dochodzić swych roszczeń w wysokości przekraczającej wartość naliczonej kary umownej. Ta ostatnia to bowiem substytut zryczałtowanego odszkodowania, ale jeżeli w umowie nie znajdzie się stosowne zastrzeżenie, wyczerpuje całość roszczeń, jakie miał nabywca na wypadek, który obejmowała zastrzeżona kara umowna.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
Z obowiązującej od 29 kwietnia ustawy o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich wynika, że nabywca może odstąpić od podpisania umowy z deweloperem, gdy ten opóźni się o cztery miesiące. Dokładnie ustawa mówi, że jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności do lokalu w terminie określonym w umowie z nabywcą, ten wyznacza deweloperowi nowy termin 120 dni. Jeśli w tym czasie nie nastąpi przeniesienie własności, nabywca może odstąpić od umowy z deweloperem bez ponoszenia kary i zachowując przy tym prawo do odszkodowania za zwłokę ze strony dewelopera.
Praktyka pokazuje jednak, że dotychczas odstąpienia od umów były bardzo rzadkie. W okresie boomu było to po prostu nieopłacalne. Rezygnacja z umowy oznaczała bowiem konieczność znalezienia nowej inwestycji, a zatem wydłużenia okresu oczekiwania na odbiór mieszkania o kolejne miesiące i najprawdopodobniej wzrost ceny zakupu mieszkania. Dziś sytuacja w tym zakresie przemawia na korzyć kupującego, ale z drugiej strony czynnikiem zniechęcającym do odstępowania od umowy jest trudność w dostępie do kredytów mieszkaniowych i koszty kredytu.
Podział mieszkania na dwa mniejsze – jak to zrobić?
Najgorszą sytuacją dla nabywcy mieszkania jest zaprzestanie realizacji inwestycji przez dewelopera. W takim przypadku nabywca zmuszony będzie płacić raty do banku z tytułu udzielonego kredytu odpowiednio do wysokości kwoty z transz przelanych przez bank deweloperowi na budowę oraz związanych z tą wartością kosztów udzielonego kredytu tj. odsetki. A klient mieszkania mieć nie będzie.W konsekwencji nabywca będzie musiał rozwiązać z deweloperem umowę i dochodzić od niego odszkodowania w postaci spłacanego kredytu oraz innych kosztów, czyli wynajmu mieszkania. Reasumując, zakup niewybudowanego mieszkania zawsze jest obarczony mniejszym lub większym ryzykiem.
