by Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości jest, przynajmniej ze słyszenia, instytucją znaną nabywcom. Mało osób jednakże zdaje sobie sprawę z jej zakresu oraz obowiązków, będących udziałem nabywcy pragnącego skorzystać z rękojmi po ujawnieniu się wad fizycznych nabytej nieruchomości. Tymczasem to od właściwego postępowania nabywcy zależy w dużej mierze, czy zgłoszenie sprzedawcy roszczenia wywoła pożądany skutek.
Przeczytaj więcej o odszkodowaniach na rynku nieruchomości
Czym jest rękojmia?
Rękojmia jest to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady. Jest ona niezależna od woli stron i treści zawartej umowy. Rękojmia obejmuje wady fizyczne, np. kiedy nieruchomość powinna mieć pewne właściwości, lecz ich nie posiada (może brakować kilku elementów albo izolacja nie jest dobrze wykonana).
Warto pamiętać, że ryzyko podejmuje tutaj głównie sprzedawca. To kupujący będzie musiał wykazać fakt istnienia wady w chwili, gdy nieruchomość została wydana albo gdy przyczyną wady mogły być błędy przy budowie. Rękojmia nie obejmuje usterek powstałych podczas użytkowania nieruchomości.
Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwą izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie izolacji akustycznej,
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił do tego zastrzeżeń – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań,
- został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.
Co warto wiedzieć o umowie deweloperskiej?
Okres działania rękojmi
Prawo dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wygasa po 5 latach od dnia odbioru lokalu. Dotyczy to nieruchomości zakupionych na własny użytek. W tym okresie klient powinien zgłosić zauważoną wadę bądź usterkę, wysyłając pisemny wykaz wad do dewelopera i żądanie ich usunięcia. Jeśli deweloper nie spełni wymagań nabywcy i nie usunie wykazanych usterek, klient może dochodzić swoich praw w sądzie. Prawo do rękojmi dotyczy nie tylko samego lokalu, lecz także części wspólnych osiedla. Mieszkańcy mają 5 lat na zgłoszenie wad w wykonaniu klatek schodowych, ogrodów czy innych przestrzeni wspólnych. Termin liczony jest od dnia podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Sprawdzone patenty na oszczędzanie energii
Rękojmia a gwarancja
Rękojmia przysługuje na mocy prawa i przepisami tego prawa jesteśmy chronieni – nie można tego wyłączyć w umowie. Dlatego też deweloper nie może zastąpić rękojmi gwarancją. To drugie pojęcie jest bowiem dobrowolnym zobowiązaniem gwaranta do usunięcia wad fizycznych przedmiotu, przez czas wskazany w umowie.
