by Obowiązująca od sierpnia 2018 roku ustawa, do której przylgnęło miano lex deweloper, uchwalona została, by przyspieszyć procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na budowę dla inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. To ostatnie pojęcie jest bardzo pojemne. Mieści się w nim bowiem zarówno budowa dróg publicznych, przystanków, żłóbków, przedszkoli, terenów zielonych, czy placówek opieki zdrowotnej.
Specustawa mieszkaniowa zmienia procedury i realizację inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (od dróg i instalacji, przez szkoły po obiekty rekreacyjne – lista jest długa). Wprowadza też zmiany w standardach lokalizacji takich inwestycji. Ma ona – zdaniem autorów ustawy – ułatwić i przyspieszyć budowanie mieszkań i w efekcie zaradzić problemowi ich braku na rynku.
Najczęściej krytykowanym przepisem ustawy jest artykuł, który pozwala na budowanie mieszkań i inwestycji infrastrukturalnych “niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Co w praktyce oznacza, że uchwalane przez samorządy plany zagospodarowania można po prostu zignorować przy budowie mieszkań. Mieszkań nie można budować na terenach chronionych, otulinach parków narodowych, ogródkach działkowych i terenach zalewowych – chyba, ze deweloper uzyska odpowiednią zgodę.
Eksmisja 2019 – jakie zmiany w przepisach?
Ten sam artykuł ustawy nie zezwala na budowę inwestycji, jeśli ta jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Od tej zasady istnieje jednak szereg wyjątków. “Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane” – czytamy w ustawie.
Poprawki dotyczą m.in. Prawa budowlanego. Rozszerzyły one wymóg projektowania i budowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności publicznej z uwzględnieniem potrzeb osób z niepełnosprawnościami innymi niż tylko niepełnosprawność ruchowa, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych.
Zaproponowano również wymóg zapewnienia minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla wyżej wymienionych osób. Spełnienie tych wymogów ma być wykazywane w projekcie architektoniczno-budowlanym, organy nadzoru budowlanego byłyby zobowiązane natomiast do weryfikowania projektu w tym zakresie na etapie kontroli przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Warto też podkreślić, że specustawa mieszkaniowa pozwala na automatyczne odrolnienie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast i szybkie wykorzystanie tych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ale tylko tę realizowaną w trybie specustawy. W przepisach znalazła się również poprawka do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Umożliwia ona kupno gruntów rolnych w miastach w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Inwestycje deweloperskie z przeznaczeniem mieszkaniowym są także zwolnione z opłat za przekształcenie gruntów rolnych w budowlane.
