by Niewielkie osiedla mieszkaniowe wracają do łask. Klienci deweloperów coraz częściej wybierają lokalizacje, które zapewniają kameralną przestrzeń do życia i umożliwiają nawiązywanie relacji z sąsiadami. Odpowiedź na oczekiwania rynku czy konieczność podyktowana brakiem terenów inwestycyjnych w centrach miast?
Jakie kryteria określają wielkość osiedla? To kwestia umowna. Zasadniczo osiedle mieszkaniowe można uznać za małe w sytuacji, kiedy w zwartej zabudowie powstaje docelowo 50-60 mieszkań. Realizacja inwestycji deweloperskich często dzieli się na etapy, więc ważna jest ostateczna, planowana wielkość przedsięwzięcia. Często deweloperzy działający w większych miastach realizują inwestycje na niewielkich działkach, w sąsiedztwie już istniejącej zabudowy. Wtedy mieszkań w budynku jest jeszcze mniej. Jakie są zalety takich miniosiedli?
Wokół zagadnienia jakości mieszkań deweloperskich narosło wiele mitów. Jakie są fakty? Sprawdź.
Bezpieczeństwo i ucieczka od anonimowości
Klienci preferują mniejsze inwestycje z uwagi na przyszłe bezpieczeństwo, komfort życia i atmosferę współżycia z sąsiadami – mówi Piotr Prymas, Dyrektor Generalny Real Invest – Duże osiedle mieszkaniowe boryka się z wieloma problemami: począwszy od dewastacji terenów wspólnych, poprzez częstą rotację lokatorów i ich niemal zupełną anonimowość skutkującą brakiem więzi sąsiedzkich. Obserwujemy też trudności w uzyskaniu konsensusu w trakcie podejmowania uchwał wspólnotowych.
Lokatorzy i nabywcy mieszkań w dużych zespołach mieszkaniowych, w bardzo licznych wspólnotach, często nie interesują się sprawami administracyjnymi, ściągalność miesięcznych opłat też jest niższa niż w przypadku kameralnych obiektów, gdzie każdy wie za co płaci, wie na co te pieniądze będą przeznaczone, a później szybko widzi efekty.
Dlatego stawiamy na niewielkie obiekty, do 60-70 mieszkań, które mają najlepsze perspektywy społecznego i technicznego funkcjonowania – dodaje Piotr Prymas.
Nowe prawo budowlane – jakie zmiany wprowadziła nowelizacja ustawy?
Prestiż i niebanalna architektura
Podobnego zdania jest Agnieszka Gocałek, specjalista ds. sprzedaży i marketingu Icon Real Estate. Zdecydowaną zaletą kameralnych projektów jest ich nieduża kubatura, bardzo atrakcyjna lokalizacja, pożądane otoczenie oraz ciekawa architektura.
Dzięki temu inwestycja staje się bardziej unikatowa, niepowtarzalna. Mieszkań w takich inwestycjach poszukują klienci w różnych grupach wiekowych, ale zdecydowanie częściej są to osoby zainteresowane zakupem mieszkań tzw. docelowych, z zamiarem mieszkania w nich na stałe, a nie z przeznaczeniem na cele inwestycyjne. Małe inwestycje są postrzegane również jako bardziej prestiżowe, stąd popyt na mieszkania na kameralnych osiedlach jest relatywnie duży – zauważa Agnieszka Gocałek.
Zdaniem Agnieszki Gocałek, inwestowanie w osiedle mieszkaniowe na niewielkich terenach to wynik działania kilku czynników rynkowych. Klient, niezależnie od zasobności portfela, zazwyczaj preferuje inwestycje realizowane w bardziej kameralnych projektach, ponieważ w opinii wielu nabywców mała ilość lokali w danej inwestycji podnosi także jej prestiż.
Ponadto małe inwestycje pozwalają deweloperom skupić się na estetyce i detalach architektonicznych budynku, jakości wykończenia części wspólnych i mieszkań, przez co projekty takie zyskują dodatkowy walor w postaci niebanalnie zaprojektowanej bryły. Te elementy również podnoszą atrakcyjność kameralnych projektów mieszkaniowych – wylicza specjalista z Icon Real Estate.
Dowiedz się jak wybrać dobre ubezpieczenie dla Twojego mieszkania lub domu
Dostępność gruntów problemem w dużych miastach
Choć z punktu widzenia dewelopera małe inwestycje są relatywnie droższe w realizacji, oczekiwania rynku zachęcają do budowy takich osiedli. Kolejny argument to koszt zakupu działki i dostępność atrakcyjnych gruntów, szczególnie w centrach miast.
Mniejsze działki wymagają oczywiście mniejszych nakładów finansowych na zakup, szczególnie jeśli dokonywany jest ze środków własnych dewelopera. Stąd często deweloperzy, którzy nie dysponują ogromnym kapitałem, poszukują mniejszych działek. Real Invest, jako średniej wielkości deweloper, skupia się właśnie na niedużych działkach.
Wychodzimy z założenia, że wyjątkowa lokalizacja i kameralny charakter późniejszego osiedla mieszkaniowego jest kluczowy i te cechy sprawiają, iż sprzedaż w takich inwestycjach kończy się wraz z zakończeniem budowy lub nawet wcześniej. Natomiast duże spółki deweloperskie, z odpowiednio dużym zapleczem finansowym, kupują duże działki i budują zespoły obiektów często wieloetapowo, co jest uciążliwe dla mieszkańców wcześniej oddanych do użytkowania fragmentów zabudowy – mówi Piotr Prymas – Ponadto wśród kupujących zauważalne są dwie tendencje: małe mieszkania na dużych osiedlach nabywane są w celach inwestycyjnych lub przez ludzi młodych, którzy szukają swojego pierwszego lokum. Bardziej świadomi i wymagający klienci szukają już lokalizacji niepowtarzalnych, takich, w których poczują się wyjątkowo i zostaną w tych wybranych miejscach na dłużej. Są to dla nich mieszkania docelowe.
Piotr Prymas przyznaje, że szczególnie w Warszawie zauważalny jest brak działek w centrum miasta pod zabudowę wielorodzinną. Często są to działki z nieuregulowanym stanem prawnym, obarczone przeróżnymi problemami technicznymi i komunikacyjnymi, co w znaczący sposób zniechęca do inwestycji.
Jak wycenić remont mieszkania? Przeczytaj na Relist.pl
Jednak na usunięciu problemów tej natury, polega przecież „społeczna” rola dewelopera i nikt za nas takiego porządkowania przestrzeni nie wykona. Z uwagi na rozproszenie funkcji miasta, także tej biurowej czy usługowej, w kontekście szybkiego rozwoju infrastruktury komunikacyjnej, coraz chętniej przeprowadzamy się na obrzeża, gdzie życie jest łatwiejsze z czysto ludzkiego punktu widzenia. Stąd także obserwowane dziś, m.in. w Warszawie zjawisko „starzenia się” Śródmieścia, wyludnienia centrów miast z jednoczesnym zastąpieniem podstawowej funkcji osiedla mieszkaniowego zabudową biurowo-usługową – dodaje dyrektor generalny Real Invest.
Małe osiedla także na peryferiach
Ograniczona podaż terenów inwestycyjnych w miastach ma co najmniej dwa skutki: wzrost cen gruntów w centrach miast oraz konieczność realizacji niewielkich osiedli, często pojedynczych budynków. Ostatecznie rynek dostrzega zalety takich rozwiązań i deweloperzy nie narzekają na brak zainteresowania ze strony klientów. Co więcej, takie osiedle mieszkaniowe nie jest już tylko domeną wielkich miast i lokalizacji w centrum. Z powodzeniem takie projekty są realizowane również na peryferiach, stąd wniosek, że argumenty rynkowe działają silniej niż dostępność gruntów i wciąż zyskują na znaczeniu.
